Möbliert vermieten: Tipps für eine erfolgreiche Vermietung von möblierten Wohnungen

Immer mehr Mieter und Vermieter in Österreich erkennen die Vorteile der möblierten Vermietung. Es ist eine ausgesprochen praktische Option, die Mietern einen unkomplizierten Umzug ermöglicht. Zudem sind keine langfristigen Investitionen und Verpflichtungen notwendig. Als Vermieter profitieren Sie hingegen von höheren Renditen, die sich mit möblierten Wohnungen erzielen lassen – es kann für beide Seiten eine Win-win-Situation sein.

Wir erklären Ihnen in diesem Artikel alle wichtigen Punkte zur Vermietung von möblierten Wohnungen. Damit haben Sie einen ausgezeichneten ersten Überblick zu diesem wichtigen Thema, und wie Sie als Vermieter davon profitieren können.

Was bedeutet „möbliert vermieten“?

Die meisten Wohnungen in Österreich werden unmöbliert vermietet, der Mieter beschafft sich die gewünschten Möbel nach seinem Einzug selbst. Diese können neu gekauft oder aus der alten Wohnung mitgebracht werden. Für gewöhnlich fehlen nämlich mit Ausnahme der Ausstattung im Badezimmer sowie einem Herd, Waschbecken und der Heizung alle weiteren Möbel.

Eine möblierte Wohnung kann jedoch zahlreiche weitere Einrichtungsgegenstände umfassen, die von dem Vermieter bereitgestellt werden. Hierzu kann er die Wohnung teilweise oder vollständig möblieren. Im zweiten Fall umfasst das beispielsweise oft die komplette Schlaf- und Wohnzimmereinrichtung. Bett, Matratze, Kleiderschrank, Tische, Stühle, Sofa und manchmal sogar einen Fernseher.

Anders als beispielsweise in Deutschland, gibt es in Österreich aber keine gesetzliche Grundlage, welche Möbel zur Möblierung zählen und welche nicht. Der Vermieter muss also keine strikten Anforderungen erfüllen, um die Wohnung als möbliert zu bewerben. Um die höheren Investitionskosten schultern zu können, lässt sich der Mietzins um die Möbelmiete erhöhen – der Mieter zahlt jeden Monat etwas mehr als sonst.

Rechtliche Aspekte der möblierten Vermietung

Sofern die Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, muss die Möbelmiete ausdrücklich benannt werden und gesetzlichen Vorgaben folgen. Sollte eine solche Vereinbarung hingegen fehlen, dann kann der Mieter die überlassenen Möbel sogar ohne zusätzliches Entgelt nutzen. 

Folgende Ausstattungsmerkmale fallen außerdem nicht unter die Möbelmiete:

• Toilette, Badewanne und Dusche

• Spülen und Waschbecken

• Herd und/oder Backofen

• Heizungssystem bzw. Heizkörper

• Vorrichtungen zur Warmwasseraufbereitung

Alle weiteren Einrichtungsgegenstände können unter die Möblierung fallen und lassen sich demnach oft über die Möbelmiete als Zusatz zur Miete vereinbaren. Eine ordentliche Dokumentation kann Ihnen dabei helfen, Missverständnisse mit zukünftigen Mietern auszuschließen.

Berechnung der Inventar- oder Möbelmiete

Bei Wohnungen nach Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es gesetzliche Regelungen, wie die Berechnung der Möbelmiete auszusehen hat. Sie darf nur in angemessener Höhe auf den Mieter umgelegt werden, wobei das Gesetz hierfür klare Vorschriften gibt. Als Berechnungsgrundlage dienen die Anschaffungskosten geteilt durch die voraussichtliche Nutzungsdauer, auf die der Vermieter einen 12 % Gewinn sowie Umsatzsteuer hinzurechnen kann.

Ein klassisches Beispiel ist die Einbauküche: Anschaffungskosten in Höhe von 9.600 Euro, geteilt durch die erwartete Nutzungsdauer von 20 Jahren (240 Monaten) ergibt zunächst einen monatlichen Wert in Höhe von 40 Euro. Mit 12 % Gewinnaufschlag und 20 % Umsatzsteuer beträgt die monatliche Möbelmiete am Ende 53,76 Euro. Diesen Betrag kann der Vermieter zusätzlich zur Miete verlangen, um die Investition zu amortisieren.

Fällt die Wohnung hingegen nicht unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, dann muss die Berechnung keinen gesetzlichen Vorlagen folgen. Sie kann frei kalkuliert und vereinbart werden, der Mieter kann diese dann akzeptieren oder nicht. Beachten Sie aber, dass grundlegende Ausstattungsmerkmale nicht unter die Definition von Möblierung fallen (siehe oben).

Welche Ausstattungsgegenstände gehören in eine möblierte Wohnung?

Prinzipiell können also alle weiteren Ausstattungsgegenstände zu einer möblierten Wohnung gehören. Eine Betrachtung nach Zimmer ist dabei häufig am sinnvollsten, um alle essentiellen Möbel erfassen zu können.

Im Wesentlichen sind das die folgenden Zimmer und Möbel:

• Wohnzimmer: Sofa, Couchtisch, Regale, Tische, Stühle, Gardinen, TV und Lampen

• Schlafzimmer: Bett, Matratze, Kleiderschrank, Gardinen und Lampen

• Küche: Einbauküche (Ausnahme: Herd/Spüle), Tisch, Stühle und Lampen

• Badezimmer: Schränke und Lampen

Da viele Ausstattungsmerkmale eines Badezimmers nicht zur Möbelmiete gehören, können hier ggf. nur weitere Schränke und Beleuchtung hinzukommen. Teppiche, Elektrogeräte, Bettwäsche und Geschirr findet man hingegen eher selten in möblierten Wohnungen, mit Ausnahme beim Modell Wohnen auf Zeit.

Als Vermieter müssen Sie womöglich vorab eine Entscheidung treffen, ob Sie kurz- oder langfristig vermieten möchten. Das kann nämlich eine Auswirkung darauf haben, welche weiteren Ausstattungsmerkmale die Wohnung erfüllen sollte. Je kurzfristiger die Vermietung, desto umfassender sollte die Ausstattung sein.

Vorteile der möblierten Vermietung

Obwohl die möblierte Vermietung oft einen schlechten Ruf hat, erfreut sie sich aufgrund ihrer Flexibilität einer immer höheren Beliebtheit. Denn mittlerweile werden Mietern die Vorzüge bewusst, insbesondere bei kurzzeitigen Projekt- oder Auslandsaufenthalten. So können Fachkräfte aus anderen Teilen Österreichs oder sogar weltweit Entsandte eine möblierte Wohnung beziehen, ohne selbst viele tausend Euro ausgeben zu müssen. Von dieser Flexibilität profitieren auch Studenten aus aller Welt.

Als Vermieter haben Sie hingegen den Vorteil, einen attraktiven Mietzins erheben zu können. Als Gewinnaufschlag sind sogar bei einer Wohnung unter Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes 12 % möglich, solche Renditen gibt es sonst nur selten. Sie müssen sich jedoch bewusst sein, dass mit der Anschaffung von Möbeln mehr Verpflichtungen einhergehen. Defekte Möbel sind vor dem Erreichen der geplanten Nutzungsdauer zu ersetzen – das kann ein zusätzliches Risiko bedeuten.

Wer jedoch von Anfang an alle Vor- und Nachteile gegeneinander abwägt, hat einen guten Anhaltspunkt, ob das möblierte Vermieten für einen persönlich infrage kommt. Viele Unternehmen setzen heute vermehrt auf Mobilität ihrer Projektmitarbeiter – Sie als Vermieter können davon profitieren und attraktive Mietzinsen erzielen.

Tipps für Vermieter, die möbliert vermieten möchten

Die möblierte Vermietung stellt Sie als Vermieter vor einige zusätzliche Herausforderungen. Im Gegenzug können Sie dafür von einem attraktiven Mietzins profitieren. Beachten Sie die folgenden Tipps, um die beste Ausgangsgrundlage zu schaffen.

1. Verzichten Sie auf teure Luxus-Möbel

Die meisten Menschen, die kurzfristig eine möblierte Wohnung beziehen wollen, sind in der Regel nicht an teuren Luxus-Möbeln interessiert. Praktikabilität steht im Vordergrund, schließlich handelt es sich oft nur um einen zeitlich beschränkten Aufenthalt.

Wenn Sie in teure Luxus-Möbel investieren und dadurch die Möbelmiete in die Höhe treiben, kann das womöglich die Zielgruppe stark einschränken und zu Leerstand führen. Zudem kann es das finanzielle Risiko bei Schäden erhöhen, die nicht immer durch eine Kaution zu decken sind.

2. Investieren Sie in langlebige und pflegeleichte Möbel

Möbel sollten hingegen vor allem langlebig sowie pflegeleicht sein. Gute Möbel sind heutzutage nicht teuer und erfüllen dennoch alle Anforderungen mit Hinblick auf Komfort und Optik. Viele Hersteller bieten sogar Garantien gegen Schäden bei gewöhnlicher Nutzung, so zum Beispiel häufig für Polstermöbel.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Aufwand zum Säubern und Pflegen der Möbel. Flecken auf dem Sofa oder auf der Matratze gehören praktisch zum Alltag. Die Bezüge müssen sich leicht säubern lassen, um beim nächsten Mieter einen ordentlichen Eindruck zu machen.

3. Listen Sie alle Kosten transparent auf

Bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, ist eine Berechnung der Mietmöbel mit strikten Vorgaben verbunden. Deswegen sollten Sie von Anfang an alle Kosten transparent erfassen und die Berechnungsmethode Ihrem Vermieter offenlegen. Achten Sie darauf, keine unpassenden Positionen zu inkludieren.

Es kommt nämlich immer wieder vor, dass es nach dem Unterzeichnen des Mietvertrags zu unnötigen Streitigkeiten kommt. So haben Mieter beispielsweise häufig den Eindruck, die Nutzungsdauer der Möbel sei zu kurz gewählt – eine offene Kommunikation kann diesem Umstand vorbeugen.

4. Erstellen Sie aussagekräftige Beschreibungen

Eine aussagekräftige Beschreibung ist bei der Anzeige das ideale Mittel, um interessierten Mietern einen guten Überblick zu verschaffen. Das schafft Interesse und beugt Missverständnissen vor. Ein Mieter sieht dann sofort, welche Einrichtungsgegenstände inkludiert sind und welche nicht.

Auf Portalen wie Rentola.at haben Sie als Vermieter genügend Platz, um eine detaillierte Auflistung aller Einrichtungsgegenstände vorzunehmen. Viele Bilder helfen dabei, einen klaren Eindruck im Hinblick auf Qualität und Zustand zu vermitteln. Damit steigt auch die Wahrscheinlichkeit, schnell neue Mieter zu finden.

5. Erfassen Sie nach jedem Auszug den Zustand

Die meisten Vermieter sind mit dem Übergabeprotokoll bestens vertraut, doch bei möblierten Wohnungen ist besondere Vorsicht geboten. Denn Schäden an Möbeln sind oft nicht auf den ersten Blick ersichtlich, eine sorgfältige Überprüfung kann also sogar noch etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Fertigen Sie hierfür auch eine umfangreiche Dokumentation inklusive Fotos an, um alle Zweifel zum Zustand bei Übergabe und Auszug auszuräumen. Bei Möbeln kann es sonst nämlich vermehrt zu Diskussionen kommen, was eigentlich eine gewöhnliche Abnutzung ist und was nicht.

6. Solvente Mieter erkennen

Speziell beim möblierten Vermieten ist es wichtig, solvente und ordentliche Mieter zu finden. Denn der Verlust bei Zahlungsausfall ist aufgrund der höheren Miete bedeutend höher. Zudem verlieren die Möbel nach jeder Vermietung an Attraktivität, auch wenn die Abschreibung linear erfolgt.

Setzen Sie also die besten Grundlagen, um einen solventen Mieter zu finden. Eine Mieterselbstauskunft oder ein InfoPass für Mieter sind erste gute Anhaltspunkte. Gehalts- oder Bonitätsnachweise sorgen dann für die nötige Zuversicht, damit die Risiken auf einen Zahlungsausfall minimiert werden.

7. Möbelmiete im Mietvertrag nicht vergessen

Zuletzt dürfen Sie den Punkt nicht im Mietvertrag vergessen, sonst kann es Probleme bei der Verrechnung geben. Hierzu müssen alle Informationen gründlich und klar im Vertrag festgehalten werden, ehe Mieter und Vermieter ihn anschließend unterschreiben.

Wer eine explizite Entgeltvereinbarung im Mietvertrag vergisst, muss womöglich auf die Möbelmiete gänzlich verzichten. Im Zweifelsfall kann es sogar sinnvoll sein, einen erfahrenen Rechtsbeistand über den Vertrag schauen zu lassen, damit es keine Fehler gibt.

Wer trägt die Kosten für beschädigte Möbel?

Abgenutzte und beschädigte Möbel sind keine Seltenheit und gehören zum Vermieten von möblierten Wohnungen einfach mit dazu. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, auf preiswerte, aber dennoch qualitativ hochwertige Möbel zu setzen, die langlebig und pflegeleicht sind. Denn bei gewöhnlicher Abnutzung oder Schäden durch den alltäglichen Gebrauch gibt es für Sie als Vermieter keinen Anspruch gegenüber dem Mieter.

Handelt der Mieter hingegen mutwillig oder fahrlässig, dann muss er für die beschädigten Möbel haften. Normalerweise erfolgt erst zum Auszug die böse Überraschung, eine Verrechnung mit der Kaution ist dann oft die erste Wahl. Hier kann es wiederum von Vorteil sein, keine teuren Luxus-Möbel anzuschaffen. Zwar erhöht das den möglichen Mietzins, doch die Kaution kann entstandene Schäden womöglich nicht vollständig decken. Es kommt dann umso häufiger zum unangenehmen Rechtsstreit.

Planen Sie am besten von Anfang an mit Rückstellungen für neue Möbel, noch bevor die geplante Nutzungsdauer erreicht wird. Möblierte Wohnungen sorgen zwar im Schnitt für höhere Margen, doch sie sind auch mit etwas höheren finanziellen Risiken verbunden. Selbst ein vorsichtiger Umgang mit allen Möbeln ist keine Garantie für ungeplante Neuanschaffungen.

Erfahrungen von Vermietern und Mietern

Prinzipiell sind die Erfahrungen beim möblierten Vermieten für alle Beteiligten positiv, denn beide Seiten können erheblich davon profitieren. Mieter haben volle Flexibilität und sparen sich die hohen Anschaffungskosten sowie einen umständlichen Umzug. Vermieter können einen höheren Mietzins erzielen und damit die zusätzlichen Kosten und Risiken finanzieren.

Aus Sicht von Vermietern kann sich der Mehraufwand schnell lohnen, besonders wenn es als Haupt- oder Nebenberuf ausgeführt wird. Es ist nämlich damit zu rechnen, dass beispielsweise alle 6 oder 12 Monate ein passender Nachmieter gesucht werden muss. Damit ist diese Art der Vermietung besonders für aktive Vermieter empfehlenswert, die Ihren Mietzins maximieren möchten und den zusätzlichen Aufwand nicht scheuen.

Mieter berichten ebenfalls von überwiegend positiven Erfahrungen, denn im Notfall sind sie durch das starke Mietrecht in Österreich bestens geschützt. Wer sorgfältig mit den bereitgestellten Möbeln umgeht, hat in der Regel nichts zu befürchten. Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen sind klar geregelt und kein ausreichender Grund, um die Kaution einzubehalten. Ein cleverer Vermieter hat ohnehin die Kosten dafür bereits durch die Möbelmiete erfasst.

Fazit: Möblierte Vermietung als attraktive Option

Für Vermieter auf der Suche nach einem attraktiven Mietzins kann die möblierte Vermietung eine ausgezeichnete Option sein. Denn die Anschaffungskosten können selbst nach den gesetzlichen Vorgaben mit einem Gewinnaufschlag von 12 % umgelegt werden. Das kann für eine deutlich höhere Rendite sorgen, die aber andererseits auch etwas mehr organisatorischen Aufwand bedeutet. Zudem sollte ein adäquates Budget für Rücklagen gebildet werden, damit sich Möbel im Notfall schnell ersetzen lassen.

Achten Sie bei der Vermietung auf eine gründliche Vorbereitung: Wählen Sie langlebige und pflegeleichte Möbel aus, erfassen und listen Sie alle Kosten transparent auf. Dann gibt es beim Aufsetzen des Mietvertrags ganz sicher keine Missverständnisse. Zudem sollten Sie immer einen einwandfreien Zustand aller Möbel gewährleisten und Schäden nach jedem Auszug erfassen.

Rentola.at bietet Ihnen die perfekte Plattform, um möblierte Wohnungen in Österreich effizient zu bewerben. Sie haben die Möglichkeit, eine detaillierte Auflistung und zahlreiche Fotos hinzuzufügen, um somit schnell und einfach neue Mieter finden zu können.